不動産レポート2022年春(関西版)

3か月に一度、マーケット情報や不動産に関する市況、最新のトピックスなどをお届けします。本記事は2022年春に発行された、関西エリア向けの内容となります。

【Market REVIEW】期待が高まる大阪の再開発・不動産プロジェクトの開業

  • 新型コロナの新規感染者数の減少に伴い、コロナ後の正常化に向けた動きが進みつつあります。大阪では、全国的にみても多くの大規模な再開発・不動産プロジェクトが計画されています。
  • 今年は、大阪梅田ツインタワーズ・サウスが竣工し、高層部のオフィスゾーンも含め、3月末に全面開業しました。
  • うめきた2期の整備も急ピッチで進んでいます。2024年には民間棟や公園の一部が先行してまちびらきし、2027年度に全体開業を迎えます。梅田3丁目計画(大阪中央郵便局跡地)や、JRの新駅ビル計画、淀屋橋のツインタワー計画などが続き、大阪・関西万博が2025年4月に開催されます。
  • これらの計画が次々に実現することで、大阪のにぎわいや魅力が、これまで以上に高まることが期待されています。
大阪の主な再開発・不動産プロジェクト
(出所)各種公表資料より

感染者数の動向と経済成長の見通し

  • 国内では、2021年末頃からオミクロン株中心の感染急拡大がみられ、大阪府の新規陽性者数(単日)は2022年2月前半に約1.5万人に達した後、3月後半以降は概ね3〜4千人台で下げ止まりがみられます。
  • IMFは2022年の日本の経済成長率見通しを2.4%(4月時点)とし、今年1月の3.3%から0.9%ポイント下方改定しました。世界でも、ウクライナ侵攻による経済損失等を受け、2022年の経済成長率見通しは3.6%と、2021年の6.1%から減速する見込みです。物価上昇の動きもみられ、紛争の平和的解決と感染症対策の継続が必要となります。
主要国の経済成長率見通し
(出所)IMF(2022.4)

4月以降、大阪中心部では人出回復の兆し

  • V-RESAS、ナウキャスト、日本経済新聞社「日経CPINow」によると、2019年同期(感染拡大前)と比較した大阪府の売上高動向は、2021年12月第5週には+46%で、2022年も概ねプラスで推移しています。
  • 2022年3月のまん延防止等重点措置の終了後、大阪中心部の人出に回復の兆しがみられます。V-RESAS及びAgoopによると、推定居住地別に集計した大阪駅周辺の滞在人口は、市内居住者が2022年4月中頃から、府内居住者も5月第1週に2019年同期を大きく上回っています。
  • 一方、府外居住者の大阪駅周辺滞在人口は2019年同期に届かない状況ですが、減少幅は縮小傾向にあり、小売販売額や飲食店売上高の回復につながるのか期待されます。
大阪駅周辺滞在人口(推定居住地別、2019年比)
(出所)V-RESAS、Agoopの資料を基に作成

新築マンションの契約率は概ね堅調

  • 2022年4月の新築分譲マンション価格は、郊外のファミリータイプ物件発売などの影響を受け、近畿圏全体では前年比25.6%下落の3,983万円となりました。
  • 近畿圏の契約率は、2021年12月から2022年3月まで好不調の目安である70%を上回り、4月は59.8%と一旦下落しましたが、ファミリータイプのみでは4月も70.3%と比較的堅調です。
  • 東京カンテイによると、2022年4月の近畿圏のマンション賃料は前年比6.1%の上昇となり、大阪市は同+8.1%、神戸市は同+3.7%と、上昇幅が比較的大きくなっています。
近畿圏の新築マンション価格・契約率
(出所)不動産経済研究所

空室率は大規模ビルで上昇、中型ビルは横ばい

  • 大阪中心部のオフィス市況は、需要は比較的活発ですが、2022年中に大量供給を控えていることなどもあり、今後一時的に需給バランスが悪化する恐れがあります。
  • 三幸エステートによると、2022年3月は大阪市の空室率が4.22%となり、約5年半ぶりに4%台を記録しました。大規模ビル(基準階面積200坪以上)は上昇傾向が継続する一方、中型ビル(基準階面積50〜100坪)は2021年後半頃から概ね横ばいです。
  • 2022年3月の大阪市の募集賃料は18,600円/坪(前月比+65円/坪)となり、2か月連続で小幅な上昇となりました。
大阪市のオフィス空室率
(出所)三幸エステート

【Market TOPICS】
関西圏の地価公示

大阪圏の対前年変動率の推移
(出所)国土交通省
大阪圏の対前年変動率上位・下位順位表
(出所)国土交通省

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上記記事は、本文中に特別な断りがない限り、2022年7月1日時点の内容となります。
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