不動産レポート2026年春（関西版）

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  • カテゴリー 経営戦略

3か月に一度、マーケット情報や不動産に関する市況、最新のトピックスなどをお届けします。本記事は2026年春に発行された、関西向けの内容となります。

【Market REVIEW】2025年は淀屋橋エリアを中心に新規供給が予定

  • りそなアセットマネジメントチーフストラテジスト 下出　衛
    大阪中心部では、これまで予定されていた大規模ビルの新規供給がおおむね完了しており、今後は大型・中型ビルを中心とした供給となり、供給量自体も大きく減少する見込みです。オフィスエリア中心部の需要は引き続き好調を維持しており、2025年までに竣工したビルの空室はおおむね消化されています。さらに、竣工予定のビルについてもリーシングは好調であり、中心部では空室率の改善が進んでいます。加えて、今後の供給減少も見込まれることから、タイトな需給環境が続くと予想されます。
  • 建築費高騰による先行きの不透明感はあるものの、兵庫県三宮エリアでは2030年にかけて大規模ビルの供給が予定されており、地価も上昇傾向にあります。
  • 2026年の地価公示では、大阪圏における商業地の最高価格地点が、前年までの「グランフロント大阪南館」から、6年ぶりに道頓堀の「デカ戎橋ビル（大阪中央5-2）」へと変わりました。
大阪の主な再開発・不動産プロジェクト
（出所）各種公表資料より

世界経済成長率は減速リスクが高まる

  • IMF（2026年4月）によると、2026年2月に発生した中東紛争の影響で世界経済の減速リスクが高まっているとしています。これを受け、世界経済成長率は2026年は3.1％、2027年は3.2％とし、前回の2026年1月時点の見通しから下方修正されました。エネルギー価格の上昇やインフレ率の再加速、金融環境の不安定化などが経済成長の下押し要因になるとしています。
  • 日本の成長率については、2026年は0.7％、2027年は0.6％と鈍化する見込みとなっていますが、底堅い国内需要や政府による景気対策、エネルギー価格高騰への抑制策などが下支えの要因としています。
主要国の経済成長率見通し
（出所）IMF（2026.4）

ホテル稼働率は低下傾向がうかがえる

  • 大阪府のホテル客室稼働率は、2023年以降、インバウンド需要の回復を背景に全国平均を上回って推移しています。宿泊旅行統計調査によると、2026年2月における全国の客室稼働率は59.6％となり、大阪府では70.1％となりました。一方、コロナ禍後は上昇トレンドが継続していたものの、2025年11月以降は、中国政府による渡航自粛呼びかけなどの影響もあり、前年同月を下回る水準で推移しています。また、観光局によると2026年4月の訪日外客数は前年同月比▲5.5％となっており、中東情勢の緊迫化による影響も懸念されます。
国内・大阪府の客室稼働率
（出所）観光庁

近畿圏全体でのマンション平均価格は上昇が継続

  • 東京カンテイによると、 2026年4月における近畿圏の70㎡あたり中古マンション平均価格は3,483万円(前年同月比+12.4％)となり、緩やかな上昇が継続しています。引き続き、中心部での価格上昇がエリア全体の平均価格を押し上げており、大阪市では同+29.8％と高い上昇率となりました。一方、大阪市中心6区では4ヶ月連続で上昇したものの、前月比では+0.2%にとどまっており、一服感もうかがえます。
  • 不動産経済研究所によると、2025年度の近畿圏における新築分譲マンション平均価格は5,418万円（前年同期比+7.0%）となり、最高価格を更新しました。初月契約率も72.4％と16年連続で70%台を維持しており、好調な市況が継続しています。
近畿圏の中古マンション70㎡価格
（出所）東京カンテイ

堅調なオフィス需要が継続も、二極化傾向も

  • 三幸エステートによると、 2026年4月の大阪市における平均空室率は3.33％(前年同月比▲0.55ポイント)となり、緩やかな改善が続いてます。募集賃料は14,700円(同+5.8%)となり、23ヶ月連続で前年同月を上回るなど、上昇トレンドが継続しています。規模別では、比較的大きい面積帯での供給が少ないこともあり、大規模ビルの空室率改善が進んでいます。
  • オフィス需要は引き続き堅調であるものの、エリア間で二極化の傾向もみられます。梅田や御堂筋沿線などの中心部では、旺盛な需要を背景に賃料上昇が続いていますが、周辺エリアでは弱含みの状況となっています。
大阪市の規模別オフィス空室率
（出所）三幸エステート

【Market TOPICS】J-REIT指数の動向

  • 2026年のJ-REIT市場は、弱含みの状況が続いています。2025年末には、およそ3年ぶりに2,000ポイント台まで回復し、年間では+18.1%の上昇となりました。しかし、2026年1月以降は、日本銀行による追加利上げ観測や長期金利の上昇、緊迫化した中東情勢などの影響を受け、足元では1,800ポイント台で推移しています。
  • オフィスセクターでは、都市部を中心に底堅い賃貸市況が続くものの、金利上昇懸念などを背景に軟調な推移となっています。住宅、商業・物流施設セクターについても、堅調な賃貸市況やインバウンド需要の回復などが下支えとなる一方で、金利上昇の影響などから調整局面が続いています。
東証REIT指数
（出所）東京証券取引所
（注）月末値、図中数値は2026/5/27時点のもの
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上記記事は、本文中に特別な断りがない限り、2026年10月2日時点の内容となります。
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